QUEM PAGA OS CONSERTOS NO IMÓVEL LOCADO DURANTE O CONTRATO

As dúvidas são muitas na hora do conserto e quem deve arcar com os custos o inquilino ou o proprietário? O inquilino tem obrigação de manter o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu consertando tudo que estragar. O locador deve arcar com os custos de tudo que for para manter o imóvel em condições de ser usado pelo inquilino.

 

Atenção: pragas urbanas como morcegos, cupim, baratas, ratos etc não são responsabilidade do locador ou locatário (inquilino), devendo quem habita o imóvel tentar conter o avanço com produtos adequados e a perfeita higiene do imóvel.

 

LOCADOR

 

Responsável pelo pagamento de todos os consertos que forem fundamentais para manter o imóvel em condições de ser utilizado como:

 

- troca de telhas quebradas;

- troca de calhas furadas ou quebradas

- troca de caixa d’água e equipamentos

- troca de caixa de esgoto

- troca de tubulações de água internas( dentro das paredes)

- troca de registros de água quando necessário quebrar parede

- troca de caixa de luz e/ou poste de sustentação do relógio

- troca de portão externo.

- conserto de muro externo em caso de ação do tempo

- conserto de telhado em caso de ação do tempo.

- conserto de tudo no imóvel, que estiver com problema no uso, anterior a locação.

- conserto de tubulação externa e interna de esgoto

- pintura externa do imóvel

- calçamento externo do imóvel

- troca do poste de sustentação do relógio de luz( casas)

- troca da caixa e instalação do relógio( quando exigido pela empresa de energia)

 

Atenção: o inquilino deve dar imediata ciência ao locador por escrito de qualquer problema no imóvel sob pena de ser responsabilizado pelos danos a que der causa pela falta da comunicação.

 

LOCATÁRIO

 

Responsável pela manutenção do imóvel enquanto nele residir consertando tudo que estragar. Tem o dever de ao entrar no imóvel fazer a vistoria e solicitar ao locador, por escrito, o conserto de tudo que estiver estragado. O não comunicado implica em aceitação do imóvel na forma que lhe foi entregue. È muito comum um inquilino entrar no imóvel e encontrar uma torneira pingando e assim deixar até que ela não mais feche. Quando descobre que terá que trocar a torneira quer que o locador pague o custo porque quando entrou já apresentava problemas. Neste caso quem provocou o dano foi o inquilino que não pediu ao locador o reparo e assim protelou e aumentou o problema até que a única solução implicasse em custo ao seu bolso.

 

O inquilino deve consertar e arcar com os seguintes custos:

 

- conserto ou troca de torneiras de preferência na mesma marca e tipo. No caso de não haver mais a mesma torneira a venda, colocar uma de mesmo padrão.

- conserto ou troca de todo o encanamento externo do imóvel como, cano das louças sanitárias e pias da cozinha e tanque.

- troca de disjuntores estragados e manutenção do relógio de luz e sua fiação.

- troca de tomadas de energia elétrica por outras de mesmo padrão quando estragadas.

- troca ou conserto da hidra do vaso sanitário bem como as borrachas de vedação, registro de água com instalação externa(que não precise   quebras parede) e acentos quebrados pelo inquilino.

- troca de vidros quebrados ou lascados.

- troca ou conserto de fechaduras externas ou internas no mesmo padrão.

- conserto das fechaduras internas e chaves.

- troca de cerâmicas ou azulejos que forem lascados ou quebrados pelo inquilino.

- conserto ou troca do interfone do imóvel e campainha

- conserto da fiação létrica quando o problema for causado pelo inquilino(uso inadequado de equipamentos com potência superior a rede elétrica do imóvel)

- limpeza e desentupimento de vasos sanitários, pias, caixa de gordura e esgoto, ralos e canos e fossa externa(casas).

- manutenção da área eterna do imóvel(casas) como piso, muros, portões amntendo-os em perfeito funcionamento.

- limpeza de telhado e calhas externa amnteno-os desobstruídos de folhas e sujeira que provoquem entupimento e possível infiltração no imóvel.

 

- Limpeza das paredes mais suscetíveis ao mofo por excesso de umidade, imóvel voltado para o sul( pouco ou nenhum sol), ou fechado a maior parte do dia, ou situado abaixo do nivel da rua.

 

Atenção: muitos inquilinos locam um imóvel sem prestar atenção na quantidade de sol que o mesmo recebe e no tempo em que por dia ele fica fechado. Isso implica em mofo nas paredes por excesso de umidade e sendo assim o dano não é causado pelo proprietário do imóvel e sim por ação do tempo e uso do mesmo pelo inquilino. Quem deve manter as paredes limpas é o inquilino. O proprietário somente será responsabilizado quando o mofo for proveniente de vazamento por infiltração de cano quebrado, telha quebrada ou proveniente do vizinho de cima ou do lado(apartamentos). A maioria dos inquilinos de casas não limpam o telhado e as calhas o que vai provocar vazamentos por conta do entupimento causado pela falta de manutenção e, portanto, consertado pelo inquilino.

 

- manutenção do piso. Em imóveis novos todo o dano que for dado causa por mau uso será suportado pelo inquilino, assim evite riscos no piso por arrastar móveis sem o devido cuidado, manchas por uso inadequado de produtos de limpeza, etc,etc. Nenhum locador poderá exigir que o inquilino troque todo o piso por conta de uma mancha ou risco mas pode pedir que o mesmo seja consertado utilizando-se as técnicas modernas que não custam muito barato.

- pintura do imóvel. Se recebeu com pintura nova, entregue com pintura nova. Se recebeu com pintura velha não precisa pintar ao sair do imóvel. Pintura externa suportada pelo locador.

- manutenção e conserto de esquadrias e venezianas do imóvel.

- manutenção e conserto do porteiro eletrônico

- manutenção e conserto de caixa de correio.

- problemas provenientes de temporais. Indenização direta a companhia de energia quando for o caso

 

Autor: Maria Angela Maria Angela - Fonte: http://saberimobiliario.blogspot.com.br/

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A Mobilidade Social e o Mercado Imobiliário

 

 

 

 

 

 

 

 

Antes da grande crise financeira internacional, que assumiu contornos mais nítidos a partir de 2008, a maior parte do mundo viveu um período razoavelmente longo de prosperidade, com crescimento econômico generalizado. Nesse movimento, cerca de meio bilhão de pessoas saiu da faixa de extrema pobreza e alcançou os estratos de maior renda. Além dessa mobilidade positiva entre os estratos, que contribuiu para a diminuição dos índices de desigualdade em um grande número de países, a pirâmide social, em seu conjunto, também experimentou um crescimento médio de renda, que configurou um efeito de prosperidade global continuada.

Quando arrefeceram os bons ventos dessa conjuntura internacional favorável, diferentemente de outros países, o Brasil continuou a apresentar índices muito positivos de mobilidade social e prosperidade. Diversos fatores contribuíram para isso. Num primeiro momento, logo após a eclosão da crise internacional, o nosso País continuou apresentando bom desempenho econômico, aproveitando os preços favoráveis de alguns importantes itens de exportação, a existência de contas externas robustas e saudáveis e outras vantagens relativas. A renda, os salários e o acesso ao crédito continuaram a subir, sustentando, entre nós, o fenômeno da mobilidade social positiva, com o consequente aumento dos níveis de consumo. Mesmo com a continuidade da crise internacional e com a relativa deterioração dos indicadores de desempenho da nossa economia no período mais recente, ainda estamos tirando proveito da estabilidade financeira advinda do Plano Real (incluindo o controle da inflação e a capacidade de atração de investimentos externos), dos programas de distribuição de renda e do chamado “bônus demográfico. A conjunção de todos esses fatores fez com que perdurasse aqui, mesmo com o fraco desempenho da economia nos últimos dois anos e meio, o movimento anterior de mobilidade social positiva.

O fato concreto de interesse para este tópico é que, no corrente exercício, já alcançamos uma pirâmide econômica muito mais equânime e próspera, conforme se depreende dos resultados divulgados no “IPC Maps 2013” (elaborado e divulgado anualmente pela IPC Marketing Editora). Esses dados estão sendo resumidos a seguir, com a letra que indica cada classe, seguida de dois percentuais: o da população nela contido (número de domicílios) e o da respectiva participação no valor total do consumo nacional. (A ; 4,6%  ; 19,1%) ; (B ; 32,1%  ; 48,3%) ; (C ; 48,7%  ; 27,8%) ; (D ; 13,9%  ; 4,1%) ; (E ; 0,7%  ; 0,7%). Segundo essa fonte de referência, os percentuais antecedentes estão associados a uma população total de 195,6 milhões de habitantes (58,7 milhões de domicílios) e a um potencial de consumo nacional da ordem de R$ 3,0 trilhões. Interessante observar também o efeito da mobilidade social nestes índices, uma vez que, somente no último ano, a participação relativa da classe C no consumo nacional teria subido de 26,7% para 27,8%, associada a uma renda familiar média da ordem de R$ 1.971,00 no mesmo estrato.

Esses dados, associados a conclusões de outros estudos, especialmente os conduzidos pela FGV – Fundação Getúlio Vargas, mostram algumas tendências interessantes. Com efeito, a diminuição do crescimento econômico nos últimos anos tem modificado o perfil de gastos dos brasileiros, reduzindo os percentuais relacionados com itens de consumo menos essencial (telefones, automóveis, eletrodomésticos e viagens), mas, ampliando as destinações para a casa própria, destacadamente.

Os efeitos dessas tendências todas já se fazem sentir, nitidamente, no mercado imobiliário, especialmente no segmento de locação de imóveis e no mercado secundário (revenda de imóveis). A busca mais exigente de moradias por um contingente maior trouxe, como reflexo, um aumento significativo dos aluguéis. No que concerne ao mercado secundário, as estimativas já apontam que esse segmento poderá chegar, em prazo relativamente curto, a um volume de vendas seis vezes superior ao do mercado primário. Essa última, é uma característica observada no mercado dos países mais desenvolvidos e que, entre nós, está sendo acelerada e potencializada pela pequena oferta relativa de imóveis no mercado primário e pelas pressões resultantes do fenômeno de mobilidade social.

 

Autor: Rubens Menin - Fonte: http://blogrubensmenin.com.br

 

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Seu vizinho incomoda?

Muitas vezes incomoda sim! (e existem 02 maneiras legais de lidar com isso).

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Viver em sociedade está ficando a cada dia mais difícil e, com o aumento desenfreado das cidades, com a construção de edifícios e casas cada dia menores e mais próximas, o atrito entre os vizinhos cresce ainda mais.

Seja um vizinho residencial ou não residencial.

O ideal é que todos os problemas de convivência se resolvam com uma conversa amigável, mas as vezes não é possível e as relações não se estabelecem mais.

Na internet existem centenas de sites e blogs que comentam sobre o assunto, porém, na prática, o que a lei permite que seja feito quando o vizinho extrapola no seu direito?

Vamos lá!

Primeiramente vamos deixar duas coisas claras:

  1. Vizinho não é somente aquele que fica ao lado ou atrás. Abrange toda a vizinhança. Pense assim: se de dentro da sua casa você estiver sendo incomodado, considera-se como vizinho;

  2. Incômodo é toda perturbação à Saúde, Sossego e Segurança provocada pela propriedade vizinha.

Ok. Visto isso, vejamos que existem dois caminhos, que são paralelos e independentes, ou seja, um não exclui o outro e nem o prejudica.

Porém, o primeiro é ruim e ineficaz, mas o segundo é satisfatório e um pouco mais eficiente.

Primeiro Caminho: Direito Penal

  • Aciona-se a Polícia Militar ou a Guarda Municipal, que vai ao local e determina que o incômodo cesse (as vezes somente por alguns minutos).

  • Registra-se posteriormente um boletim de ocorrência na Delegacia (Polícia Civil) para a averiguação da contravenção penal de perturbação de sossego (art. 42 da Lei de Contravenções) ou de perturbação da tranquilidade (art. 65 da mesma Lei) - que são crimes de menor potencial ofensivo.

  • Em tese, para cada vez que o vizinho perturba, um novo boletim de ocorrência deve ser lavrado.

  • Quando a perturbação atingir o nível de causar danos a saúde humana, pode-se aplicar o artigo 54 da Lei de Crimes Ambientais (que é mais rígida, porém de difícil constatação na prática).

Segundo Caminho: Direito Civil

  • Em caso de não haver acordo notifica-se o vizinho que perturba.

  • Propõe-se então ação de dano infecto ou pedido de tutela inibitória baseada no direito de vizinhança do Código Civil (art. 1277 e seguintes - uso anormal da propriedade) e artigo 461 e seguintes do Código de Processo Civil (CPC/73) com pedido liminar para que cesse a perturbação sob pena de multa, ou seja, o juiz determina o pagamento de multa diária em caso de descumprimento. Além do ressarcimento de eventuais danos morais e materiais.

No caso de se tratar de um vizinho não residencial, há ainda um terceiro caminho que se propõe na esfera administrativa, que é acionar a fiscalização do município para averiguar a regularidade do estabelecimento quanto ao alvará de funcionamento ou quanto às regras ambientais, pois muitas vezes a importunação vem do lançamento de resíduos em via pública ou em sua residência, fora o fato de que barulho também configura poluição sonora.

Ok!

Mas porque falamos que o segundo caminho é mais eficaz?

Vejamos!

Por mais que todos tenhamos aquela impressão que o Direito Penal é mais rígido e punitivo, temos que entender que ele se rege pelos princípios da fragmentariedade e da intervenção mínima que, em resumo, dizem que o Direito Penal deve proteger apenas os bens mais importantes (vida, patrimônio etc.) e intervir apenas quando outros ramos do direito não conseguem prevenir a conduta ilícita.

Desta maneira, vemos que o legislador aplicou penas muito brandas para os crimes de perturbação aos direitos de vizinhança, justamente porque a lei civil já tratava do tema e possuía instrumentos mais eficazes (leia-se penalizar em "dinheiro") para prevenir tal conduta.

Nos processos criminais, no fim das contas, o resultado prático será uma espécie de acordo, chamada de transação penal ou, quando este não couber, caso haja condenação, uma pena branda que será convertida em prestação de serviço à comunidade. Fora o tempo que o processo pode tomar.

Já a ação civil pode estabelecer uma multa diária (chamada de astreintes) caso o perturbador não cesse imediatamente a perturbação. Só isso já nos parece mais alentador, mas ainda tem o fato de que os eventuais danos materiais que você tenha com o incômodo (gastos com pintura, isolamento acústico, remédios, limpeza etc.) sejam ressarcidos ao final do processo, bem como os danos morais nos casos extremos de uso anormal da propriedade. Este processo também pode demorar, porém o incômodo já passou, ou, se não passou está condenando o vizinho a pagar diariamente uma multa que será revertida para você no fim do processo, acrescida dos danos materiais e morais que forem comprovados.

Concluímos então que procurando um auxílio jurídico adequado pode-se conseguir muito mais efetividade nas relações envolvendo direito de vizinhança e não ficar com aquela sensação de impotência quando o vizinho incomoda

 

Dyego de Freitas

Entusiasta do Direito Imobiliário e Arbitral

Advogado. Pós-Graduando em Direito Contratual pela Escola Paulista de Direito - EPD. Pós-Graduando em Direito Imobiliário também pela Escola Paulista de Direito - EPD.

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O auge e a queda do mercado imobiliário em uma década

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